Claves para entender al nuevo mercado inmobiliario: los precios no despegan y comprar para alquilar puede ser un buen negocio

Si hay un sector que está en constante transformación ese es el inmobiliario. Es más, en un mercado que todavía intenta recalibrar el precio de la ...

Si hay un sector que está en constante transformación ese es el inmobiliario. Es más, en un mercado que todavía intenta recalibrar el precio de la compraventa con valores que prácticamente no se mueven y en donde los desarrolladores se encuentran en números rojos de rentabilidad por los altos costos de construcción, hay una variable que juega otro partido: el alquiler.

En este escenario, los precios de los alquileres publicados en los sitios inmobiliarios continúan en aumento y en lo que va del año la suba ya supera a la inflación. El resultado es claro: la ecuación vuelve a cerrar para el inversor y posiciona al alquiler como el principal motor del real estate en la ciudad de Buenos Aires.

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De acuerdo al último informe de la plataforma inmobiliaria Zonaprop, en abril el retorno bruto anual alcanzó el 5,83%, el nivel más alto desde 2012. Hoy se necesitan 17,2 años para recuperar la inversión inicial, un 10,3% menos que hace un año atrás. Es decir: la renta volvió a ser negocio.

Detrás de esto hay una combinación de factores. Por un lado, el precio medio de los departamentos en CABA se ubica en US$2460/m², subió un 0,4% en lo que va de 2026 y un 2,2% interanual. Por otro lado, los alquileres muestran otra velocidad: un departamento de dos ambientes promedia los $834.178 mensuales, con un incremento del 34% en los últimos 12 meses, por encima de la inflación y del índice de Contratos de Locación (ICL). La consecuencia es directa: mejora la relación alquiler/precio.

Con estos datos, el mercado reacciona y la oferta acompaña. En el cuarto mes del año, los avisos de alquiler crecieron 11,1% interanual y ya triplican el piso histórico de 2023. Esta situación no es casual: con mejores números, alquilar vuelve a ser una estrategia viable, sobre todo frente a la opción de vender en un contexto de precios todavía planchados y con un crédito hipotecario que no termina de explotar para que ayude a la revitalización de la compraventa.

Las ventas crecen pero no se reflejan en los precios

Más allá de los valores planchados, la compraventa mostró pequeñas señales de crecimiento, aunque todavía no logra desplazar al alquiler como protagonista. En marzo se registraron 5.590 escrituras, un 17,8% más que el año pasado y un salto del 56,7% respecto de febrero (3.567 escrituras), de acuerdo a los datos aportados por el Colegio de Escribanos porteño.

El dato, en apariencia positivo, tiene matices. El crecimiento corta una racha de cuatro meses consecutivos de baja y posiciona a marzo como el sexto mejor registro histórico para ese mes, aunque todavía lejos de los niveles de 2018, en pleno boom de créditos UVA.

Además, es importante aclarar que enero y febrero son meses estacionales en los que tiende a bajar la cantidad de operaciones de compraventa, sin importar el año, pero el dato que llama la atención es que a pesar de que los actos subieron, la situación del crédito hipotecario no fue igual. Lo que demuestra que ese aumento interanual en la compra de propiedades se hizo principalmente con gente que tenía el capital propio -dólares cash-.

En ese mismo mes se registraron 834 escrituras con crédito, lo que representa una caída del 15,9% interanual, pero una suba con respecto al mes anterior (cuando se formalizaron 592 actos). Hoy apenas explican el 14,9% del total de operaciones y se espera que continúe igual en los próximos meses. Pero el dato positivo es que no se cayó tanto como en otros tiempos.

Ahí aparece la “contradicción”: el mercado crece en volumen, pero sin el principal motor que históricamente lo multiplica.

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El mapa del mercado inmobiliario Alquileres

Los barrios más caros para alquilar un departamento de dos ambientes son:

Puerto Madero, con $1.381.761 mensualesPalermo: $930.009 Núñez: $929613

Mientras que entre los más baratos se encuentran:

Lugano, que presenta la oferta más económica, con un precio promedio de $668.209Nueva Pompeya: $696.403 La Boca: $708.852Venta

Los barrios con el metro cuadrado más caro de la ciudad son los mismos que tienen los alquileres más altos:

Puerto Madero: US$6135/m²Núñez: US$3392/m²Palermo: US$ 3391/m²

Los más baratos también son los mismos que para alquilar:

Lugano: US$1577/m²Nueva Pompeya: US$1479/m²La Boca: US$ 1577/m²

El mapa de rentabilidad también habla. Las mejores oportunidades no están en los barrios premium, sino en el sur y el oeste de la Ciudad. Lugano lidera con un retorno del 10,7% anual, seguido por Parque Avellaneda (8,1%) y Nueva Pompeya (8,0%). En contraste, zonas como Palermo, Núñez o Puerto Madero (más consolidadas y con precios más altos) ofrecen rendimientos más moderados, en torno al 4%.

Qué tiene que pasar para que se reacomode el mercado de la compraventa

La mirada principal está puesta en el crédito hipotecario ya que por cada hipoteca se generan hasta 2,5 operaciones adicionales. Sin ese efecto derrame, el crecimiento queda acotado. Por lo que la reciente baja de las tasas de los préstamos —a partir de inicios de este año— trae un poco de luz verde al sector hipotecario, que el mercado espera que se vea reflejado en los próximos meses.

La comparación histórica deja en evidencia el cambio de escenario. En marzo de 2018 (en pleno auge de los UVA), se habían registrado más de 2.200 hipotecas, un 166% más que los datos actuales. Ese empuje es el que explica los picos de actividad de aquel entonces.

Hoy, en cambio, el mercado se sostiene más sobre compradores con liquidez o acceso a dólares propios. Según Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria, esto responde a una percepción de oportunidad: “Hay un segmento que entiende que las propiedades están a buen precio y se anima a comprar”.

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El tipo de cambio juega un rol silencioso pero determinante. Un dólar estable e incluso apreciado tiende a mejorar la capacidad de compra en términos reales. Sin embargo, ese efecto no alcanza para reemplazar al crédito.

En este contexto, es importante aclarar que hoy el mercado hipotecario está siendo sostenido principalmente por el Banco Nación, por lo que el comportamiento de los demás bancos será clave para el mercado. Algunas entidades comenzaron a disminuir sus tasas de interés, como es el caso del Banco Hipotecario, Galicia, ICBC, Macro, BBVA y Santander.

De esta manera, el combo de precios de venta estables, alquileres en alza, mayor oferta y mejores retornos deja al mercado inmobiliario porteño en una nueva fase, donde la situación del crédito hipotecario será clave para el futuro del sector.